Location,
UKRAINE

+38(095)153-10-43
admin@bizidea.org.ua

Категория:

В данном обзоре рассмотрены предложения украинских банков, предлагавшие в 2017 году ипотечное кредитование. Итоговая таблица с предложениями находится в конце обзора.

Ставки

Большинство банков предлагают ипотечное кредитование по фиксированным ставкам, диапазон которых составляет от 20% до 27%. Как правило, ставка фиксированная на весь срок кредитования. Есть и исключения. Так предложенная Кредобанком ставка по кредитам ставка повышается ежегодно с 1-го по 3-й годы кредитования, а начиная с 4-го года, ставка привязывается к средней рыночной ставке по депозитам.

Существует также предложение банков, где заявленная ставка по ипотеке зависит от отношения суммы кредита к стоимости залоговой недвижимости. Суммы выдаваемых кредитов разделены на диапазоны: до 50% (60%) от стоимости залога, и от 60% до 70%. Чем меньше сумма выдаваемого кредита по отношению к рыночной стоимости залога, тем меньше ставка. Таким образом, банки перестраховываются от сложностей с продажей залога, в случае проблем с возвратом кредита у заёмщиков. Кредиты, суммой более 70% от стоимости залога, банки, как правило, не выдают.

Максимальная величина выдаваемого кредита

Только два банка из рассмотренных заявляют о безусловном ограничении суммы выдаваемого кредита. Это Укргазбанк – до 600 тыс. гривен и Таскомбанк – до 2 млн. гривен. В остальных банках кредит ограничивается только платежеспособностью заёмщика.

Срок кредитования

Все банки ограничивают максимальный срок на который выдается кредит. Диапазон этих сроков от 10 до 20 лет. Практика показывает, что обычно заёмщики редко просят кредит на более чем 10 лет. Стоит отметить, что чем на больший срок берётся кредит, тем меньше ежемесячные платежи в счет погашения тела кредита и соответственно менее жесткие требования к платежеспособности заёмщика.

Первый взнос

Первым взносом называется участие заёмщика в покупке недвижимости собственными деньгами. Это величина обратная отношению величины суммы кредита и рыночной стоимости покупаемой недвижимости. Той самой недвижимости, которая и будет залогом при ипотеке. Так, если стоимость покупаемой недвижимости составляет 500 тыс. гривен, а банк выдаёт кредит 60% от этой стоимости (300 тыс.) то первый взнос заемщика будет 40% или 200 тыс. гривен. Следует заметить, что банки рассчитывают выдаваемую сумму не от договорной стоимости купли – продажи недвижимости, а от оценочной стоимости, которую рассчитывает сертифицированный эксперт – оценщик. А эта оценочная стоимость может быть как выше, так и ниже договорной.

Требования к заёмщику

Возраст

Обычно все банки учитывают возраст заемщика, которому согласны дать кредит, от совершеннолетия (21 год) до 65 лет на момент окончания срока кредита. Так если заёмщик имеет возраст более 55 лет, а хочет получить кредит на срок не менее 10 лет, то высокая вероятность отказа.

Доходы заёмщика

Все банки требуют достоверные, подтверждаемые данные об ежемесячных доходах заёмщика. Это основной показатель платежеспособности человека берущего кредит. Главное требование к доходу заёмщика – чтобы его месячная величина превышала значение месячного платежа по кредиту не менее чем на 30% – 40%. В качестве доходов принимается заработная плата наёмного работника или предпринимательский доход. Учитывая, что месячный платёж по кредиту состоит из двух частей: платежа по возврату основной суммы долга и оплаты процентов за пользование кредитом, то их значения заёмщику необходимо рассчитать заранее (наприер с помощью кредитного калькулятора на этом сайте) и сопоставить со своим месячным доходом. Если доход не покрывает платеж по кредиту – получить кредит будет проблематично. В таком случае, есть возможность привлечь дополнительно поручителя, доходы которого также будут учитываться и должны быть подтверждены.

Стаж работы заёмщика

Чтобы обезопасить себя, и как-то гарантировать стабильность платежей по кредиту, банк требует от заёмщика его официального трудоустройства и продолжительности работы на последнем месте не менее 6 месяцев. Для предпринимателей – стаж деятельности – не менее 12 месяцев.

Поручители

Как правило, банки требуют, чтобы официальный супруг (супруга) заёмщика были его поручителем и несли солидарную ответственность за взятые обязательства по погашению кредита. Кроме того, как сказано выше, заемщик может найти поручителя, в случае, если его дохода не хватает на покрытие ежемесячного платежа. В таком случае поручитель берет на себя обязательство доплачивать свою часть к платежам заемщика.

Необходимые документы

Требуемый банком пакет документов, зависит как от индивидуальных условий кредитования конкретного заёмщика, так и от самого банка. Наиболее полный перечень требуемых документов: паспорт и код (обоих супругов и поручителей); справка о доходах за последние 6 месяцев (заёмщик, супруг(а), поручитель); свидетельство о браке (в т.ч. поручителя); правоустанавливающие документы на покупаемую недвижимость; предварительный договор с продавцом недвижимости (договор задатка) заверенный нотариально; техпаспорт на недвижимость; оценка недвижимости проведенная уполномоченным (сертифицированным) оценщиком; справка о составе семьи; справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам для покупаемой недвижимости; трудовая книжка (копия, заверенная отделом кадров) заёмщика, супруга(и), поручителя. Для моряков: паспорт моряка; контракт с переводом; справка о будущем рейсе с крюинговой компании; выписка по счёту о з/п с банка. Для предпринимателей: отчетная декларация за год.

Требования к недвижимости

Банки принимают в ипотеку как правило недвижимость полностью достроенную, принятую в эксплуатацию. В «жилом» состоянии. Должен быть отдельный адрес и приватизированный земельный участок.

Расходы на оформление кредита

1. Разовая комиссия

Банки берут плату с заёмщика за всю работу своих сотрудников по оформлению кредита. Такая плата называется разовой комиссией и составляет величину от 0,5% до 2% от суммы выдаваемого кредита. Исключением в настоящий момент является акционное предложение Кредобанка, где разовая комиссия составляет - 0%.

2. Страховка

Все банки требуют от заёмщика оформить страховку как самого объекта недвижимости от различных рисков (пожара, затопления, разрушения и др.), так и застраховать жизнь и здоровье самого заёмщика. Величина платежей по страховкам составляют: недвижимость 0,25% - 0,4% от оценочной стоимости, жизни и здоровья 0,3% - 0,6% от суммы выдаваемого кредита.

3. Оценка недвижимости

Затраты на оценку составляют от 600 грн до 2500 грн. Эта величина зависит как от вида недвижимости (оценка квартиры стоит дешевле, а при оценке дома надо дополнительно, кроме дома, еще оценивать отдельно приватизированный земельный участок), так и от расценок оценочной компании. Здесь следует отметить, что из рассматриваемых банков, только у Марфинбанка и у Південного есть штатный оценщик (что не мешает банку, также брать оплату за проведение оценки), остальные банки принимают оценку независимых сертифицированных оценщиков которые либо аккредитованы банком, либо их оценка перепроверяется залоговой службой банка. Список оценочных компаний банки, как правило, предоставляют.

4. Открытие счета

Все банки требуют открыть у них счет, на который банк перечислит сумму кредита, и через который будет происходить погашение долга. Стоимость открытия счёта составляет до 100 гривен.

5. Услуги нотариуса

Оформление всех договоров при кредитовании, в том числе договора ипотеки происходит при обязательном их нотариальном заверении. Стоимость услуг нотариуса зависит от оценочной стоимости недвижимости и составляет от 2000 гривен. Здесь следует упомянуть, что оценка для нотариуса, в отличии от оценки для банка, согласно текущего законодательства, имеет свои особенности - требуется регистрация этой оценки в реестре Фонда госимущества Украины.

Порядок оформления и получения кредита

Процесс оформления ипотечного кредита во всех банках приблизительно схожий. На первом этапе, заёмщиком в банк предоставляются документы согласно перечня банка и заполняется анкета заёмщика. В виду того, что список документов довольно обширный а некоторые документы требуют затрат времени и средств на их составление (например оценка недвижимости), банки разбивают этот этап на две части. Сначала заёмщик даёт в банк сокращенный перечень документов (паспорта, коды, справки о доходах) и с помощью кредитного работника банка заполняет специальную анкету. После этого банк берет время на проверку этих документов (обычно 2 – 5 дней) и принятие предварительного решения о возможности кредитования. И только после предварительного согласия банка, заёмщиком собирается полный пакет документации для ипотеки. После предоставления полного пакета, банк берет время на принятие окончательного решения о выдаче кредита. Это может длиться от 7 до 40 дней и дольше!

Порядок получения кредита

После принятия окончательного решения банком о выдаче кредита, деньги перечисляются на счет заёмщика, с которого их можно снять наличными в кассе банка.

Порядок и особенности погашение кредита

В нормальных условиях, платежи по погашению кредита и оплата процентов проводятся заёмщиком ежемесячно с 25-го по 1-е число, в кассу банка или путём списания с зарплатного (карточного) счета.

Большинство банков оказывают услугу напоминания о приближении срока ежемесячного платежа. Обычно это делается либо рассылкой SMS либо телефонным звонком.

Все банки дают заёмщикам возможность погашать кредиты досрочно, без каких либо штрафных санкций.

В случае задержки ежемесячного платежа, банк имеет право начислять штрафные санкции, обычно в размере двойной учетной ставки НБУ, за каждый день просрочки, или другие суммы штрафа, которые предусмотрены условиями договора кредитования. При серьезных проблемах у заёмщика с нехваткой средств на проведение ежемесячного платежа, которые не позволяют выполнять этот платеж в полном объеме, заёмщик должен обратиться в банк с просьбой о реструктуризации долга. При этом, та часть платежа, которая засчитывается в счет погашения тела кредита, может быть перенесена на более поздние периоды срока кредитования или этот срок может быть продлён. Часть ежемесячного платежа, которая соответствует сумме оплаты процентов за пользование кредитом и начисляется на остаток долга, должна уплачиваться обязательно.

При длительных задержках заёмщиком ежемесячного платежа (обычно более трёх месяцев), согласно договору кредитования, а также в соответствии с Законом Украины №898­IV от 05.06.2003г. «О ипотеке», при невыполнении должником своих обязательств обеспеченных ипотекой (то есть недвижимостью), банк имеет полное право получить все причитающиеся ему денежные средства за счет реализации (продажи) предмета ипотеки.

Итоговая таблица по предложениям банков, рассмотренных в обзоре.

Банк Ставка Сумма
кредита от 
стоимости 
залога
Разовая
комиссия
Срок Сумма
КРЕДОБАНК  15,9% до 60% 0 до 20 лет
16,9% от 60% до 70% 0 до 20 лет
УКРГАЗБАНК 22% Наёмным работникам 
- до 80%.
Предпринимателям
– до 70%;
1.0% до 20 лет до 600 000 грн.
ОЩАДБАНК 23% до 70% 1,5% (не менее 1000 грн.) до 20 лет
БАНК ПІВДЕННИЙ 21,9% до 70% 0,5% до 20 лет
МАРФИН БАНК 21,99% до 70% 0,99% до 15 лет
МЕГАБАНК  25% до 60% 2% до 20 лет
27% от 60% до 70% 2% до 20 лет
ПОЛТАВА-БАНК   21% до 50% 2% до 12 лет
22% от 50% до 60% 2% до 12 лет
23% от 60% до 70% 2% до 12 лет
ТАСКОМБАНК 24% 37.5% 1.5% до 10 лет до 2000000 грн.

Примечание.

С момента составления данного обзора рынка ипотечного кредитования в Украине, фактические условия предлагаемые банками могли измениться, поэтому за актуальной информацией обращайтесь в выбранные Вами банки в Вашем городе.

Игорь Плугатырёв
инвестиционный консультант
+38(095)1531043